מאת : טל סניור
מהות - פרשנות - זכויות
תכנית הרובעים של העיר תל אביב
רובע 4 - מבוא
בראש הדברים אביא נתונים בסיסיים ואציין כי התפישה בתכנית רובע 4 תל אביב היא להחילה על בנייני מגורים, כולל בנייני מגורים בעלי חזית מסחרית. מטרת התכנית היא קביעת סל זכויות בניה גדול ככל הניתן עבור פרוייקטים של בניה חדשה ולתוספות לבניינים קיימים. כך יבוצע תהליך של עידוד התחדשות מבני המגורים ברובע 4 ויווצר מצב של היצע מוגדל של יחידות דיור מגוונות תוך כדי נסיון להבטיח כי ישמרו האיכויות והאופי של המרקם האורבני ברובע 4 של תל אביב.
תכנית רובע 4 תביא אף לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, לאחר התאמה לאופי האורבני של רובע 4 ובהתאם לעקרונות אשר הוסדרו בתמ"א 38.
ניתן לומר, כי תכנית רובע 4 מהווה פישוט מסוים של הליכי הרישוי בתל אביב, עד כמה שניתן לקרוא לזאת כך. הוראות פשוטות ובהירות בכל תכנית ובפרט בתכנית רובע 4 אשר מחליפות תכניות קודמות לזכויות בניה, לתוספות, לפרטי תכנון של אלמנטים בגגות מבנים ובחזיתות הם צעד נכון לפישוט הרישוי אשר גם כך נחשב לתהליך מורכב וארוך.
התכנית מתייחסת לאזור ההכרזה של אונסקו בתחום רובע 4 על ידי הטמעת עקרונות תכנון של ההכרזה לטובת שימור של ערכים אורבניים ואדריכליים אשר ניתן למצוא ברובע 4.
הצורך בחידוש מבנים ישנים ברובע 4, אשר חלקם נמצא במצב עגום, מקבל ביטוי בתכנית גם על ידי מתן אפשרות להוספת חניה, מעליות, שטחי שירות ומיגון מפני רעידות אדמה.
הועדה המקומית תל אביב החלה לקדם את התכנית לפני כעשור. לאחר הפקדת התכנית ב - 2012 נחשף הציבור בגוש דן לתכנית והוגשו לא מעט התנגדויות. הוועדה המחוזית מינתה חוקרים לבחינת ההתנגדויות והם הגישו מסקנות ב 2014.
כתוצאה ממסקנות המחקר אשר הובא בדו"ח, הוועדה המקומית תל אביב שילבה את מסקנות החוקרים והמועצה הארצית בהוראות מתוקנות של התכנית. בנובמבר 2015 , ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה את תכנית רובע 4. התכנית אושרה סופית במאי 2018. ברובע 4 זכויות בניה מוגדלות אשר הופכות את הפרוייקטים לכלכליים יותר.
שטחה של תכנית רובע 4 הוא כ- 2,825 דונם והיא תכנית אשר מכוחה ניתן להוציא היתריי בניה.
רובע 4 - מבט לכיוון צפון
תחום התכנית:
רח' בני דן בצפון,
רח' אבן גבירול ממערב,
נתיבי איילון ודרך נמיר במזרח,
רח' שאול המלך בדרום.
הערה: התכנית אינה חלה על בניינים לשימור. שטח קטן מאזור ההכרזה של אתר המורשת של אונסק"ו נמצא ברובע 4.
תכנית רובע 4 תל אביב
תכנית רובע 4 מטמיעה ומתייחסת :
1. אל המדיניות העירונית בכל הקשור לחיזוק מבנים - תמ"א 38.
2. מאמצת הוראות הנוגעות להכרזת אונסקו.
3. יש התייחסות רחבה ונפרדת לבניה חדשה ולתוספת לבניה קיימת. ברוב המקרים סל הזכויות גדול יותר בבנייה חדשה.
4. אל תוספות בניה ובניה חדשה למבנים שאינם זכאים לתמריצים מכוח תמ"א 38 ומגרשים ריקים.
יציקות בטון וברזל בהקמת בניין חדש
עיקרי תכנית רובע 4
בניינים חדשים :
1. שטחי הבניה בסל הזכויות הם שטחים הכוללים שטח עיקרי ושרות.
2. ברחובות ראשיים - דרך נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי, ויצמן גובה מותר לבניה : עד 8 קומות וקומת גג חלקית.
ברח' ארלוזורוב גובה מותר: 7 קומות וקומת גג חלקית.
3. ברחובות שאינם ראשיים, אשר אינם כלולים בתכנית לבניה נמוכה ואינם בתחום ההכרזה תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות ושתי קומות גג חלקיות.
4. בתחום תכניות: 117,122,196,398,478 - בבניינים משותפים תותר בניה בגובה של 3 או 4 קומות וקומת גג חלקית. במגרשים המיועדים לבניית קוטג'ים יותר חדר יציאה לגג או עליית גג.
5. בתחום הכרזת אונסקו בין שד' דוד המלך, דובנוב ושדרות שאול המלך תותר בניה של עד 6 קומות וקומת גג חלקית.
6. קווי בניין עפ"י הטבלה המפורטת בתכנית.
תוספות לבניינים קיימים - עם היתר לפני 1.1.1980 :
1. הזכויות בהתאם למיקום ובהתאם לצורך בחיזוק בפני רעידות אדמה.
2. ברחובות אשר הוגדרו ראשיים - השלמת בניה עד 8 קומות וקומת גג חלקית.
3. ברחובות שאינם ראשיים, ושאינם בתחום התכנית לבנייה נמוכה לבניינים קיימים שגובהם עד 6 קומות, תותר תוספת של עד קומה וקומת גג חלקית.
4. לבניינים שגובהם 7 קומות ומעלה, מחוץ לתחום ההכרזה, תותר תוספת של עד 2 קומות וקומת גג חלקית. בתוך תחום ההכרזה תותר תוספת של קומת גג חלקית.
5. בתחום תכניות: 117,122,196,398,478 -בבניינים משותפים צמודי קרקע בני 2 קומות או בניניים משותפים בני 2 קומות על קומת עמודים - תותר תוספת 165% משטח גג הבניין הקיים בקומה אחת וקומת גג חלקית.
6. ב- קוטג'ים בתחום התכניות לבנייה נמוכה יותרו חדרי יציאה לגג.
לתוספות לבניינים קיימים - עם היתר לאחר 1.1.1980 נקבעו :
הוראות בנייה לחדרי יציאה לגג בשטח שלא יעלה על 40 מ"ר.
עקרונות נוספים בתכנית רובע 4
1. הוראות לחיזוק בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות תמ"א 38 והוראות בנושא שיפוץ הבניינים.
2. זכויות למרפסות מקורות פתוחות עד 12 מ"ר.
3. צפיפות יחידות בבניין חדש ובתוספות.
4. הוראות לחניה במגרש וטיפול בשטח פנוי במגרש.
5. בוטולו תכניות: מ', ס', ג' בתחום תכנית זו.
6. שינוי לתכניות: 50, G .
7. אי פגיעה בזכויות בנייה הקבועות בתכניות המאושרות.
8. תכנית לא חלה על מבנים לשימור.
שימושים - רובע 4
1. יעוד התכנית: בנייני מגורים או לבנייני מגורים מעל קומת קרקע מסחרית מלאה או חלקית.
2. קומות מרתף: שימושים לפי תכנית ע'.
3. ב -הריסה ובניה מחדש - השימושים העיקריים במרתף בהתאם לשימוש שהיו קיימים טרם הריסתו.
4. בתחום תכניות: 567, 568, 569, 570, בחלקות ברחובות ללא חזית מסחרית וללא מקבצי חנויות - ניתן להסב שימוש מסחרי בקומת קרקע למגורים.
הקמת בנין חדש - רובע 4
זכויות
1. שטחי הבניה המירביים מעל לקרקע, הם על פי התכסית התחומה בין קווי הבניין, מספרי הקומות, תכסית הבנייה המותרת על הגג והוראות הבניה בקומת הקרקע.
2. במגרשים בשטח 750 מ"ר ומעלה - התכסית המקסימלית היא 50%.
3. בשני הסעיפים הנ"ל השטחים כוללים: שטח עיקרי, שטחי שירות (כולל מרחבים מוגנים וקומה מפולשת בקומת קרקע), פירים, מסתורים. שטחי מרפסות ויציעים אינם כלולים.
4. זכויות לבניה למרתפים על פי תכנית ע'1.
גובה
1. מספר קומות על פי טבלה 5 - ראה למטה.
2. מספר קומות המרבי כולל גם קומת קרקע / עמודים / עמודים חלקית ובנוסף קומת גג.
3. גובה קומה (כולל קומת קרקע וקומת גג), הנמדד מרצפת הקומה ועד רצפת הקומה שמעליה, לא יעלה על 3.30 מ'.
4. גובה קומת קרקע מסחרית לא יעלה על 5.0 מ'.
5. גובה הכולל של הבניין לא יעלה על סכום גבהי הקומות המותר ובנוסף מעקה הגג העליון.
6. גובה מעקה קומת הגג התחתון יהיה הגובה על פי התקנות.
7. בקומת קרקע מסחרית יותר יציע לקומה בשטח של עד 30% משטחי המסחר. היציע לא יוצמד לחזית הפונה לרחוב. שטחי היצעים יכללו במניין השטחים המותרים. היציע לא יחשב כקומה.
8. לא תותר קומת ביניים.
צפיפות
1. מס' יחידות דיור יחושב מסה"כ השטחים מעל פני הקרקע מחולק במקדם הצפיפות.
2. כל שארית בחישוב השווה או עולה על 0.5 תעוגל למעלה. שארית קטנה מ - 0.5 תעוגל מטה.
3. על אף האמור לעיל, חישוב מספר יח' הדיור ניתן שיעשה על פי הקיים בהיתר לפני הריסת הבניין, בקומות המקבילות לבנייה הקיימת. ביתרת הבנייה הנוספת (או הקומות הנוספות) מכוח תכנית רובע 4 על פי המקדם בנייה הנ"ל. בכל מקרה, צפיפות יח"ד לא תקטן מהצפיפות המתקבלת במסלול של תוספת על בניין קיים על פי תכנית זו.
שטחי שירות
1. שטחי שירות עפ"י חוק התכנון והבניה.
2. שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת, עפ"י טבלה 5, הינם מינמליים. תותר הגדלת שטחי שירות על חשבון השטחים העיקריים. סך השטחים הבנויים לא יעלה על השטחים המרביים המותרים.
3. שטחי שירות מתחת למפלס הכניסה לבניין יהיו על פי תכנית ע'1.
קווי בניין
1. קווי בניין על פי טבלה 5.
2. קו הבניין הקדמי לחזיתות הרחובות בהתאם לתכניות התקפות.
3. במגרשים פינתיים הכלולים בתכנית לבנייה נמוכה, ברחובות ראשיים וברחובות: בני דן ויהודה המכבי, הגובלים במגרשים המיועדים לבנייה נמוכה, יהיה קו הבניין הצידי הגובל בבניה הנמוכה
4.50 מ'.
4. ברחובות ראשיים בהם הוגדרה חזית מסחרית, יצורף השטח שבין החזית הקדמית של הבניין לבין גבול המגרש אל המדרכה ויהווה חלק ממנה. בשטח זה תרשם זיקת הנאה לציבור. לא תותר בניה בשטח זה מעל או מתחת למפלס פני הקרקע, לרבות מעליות, מדרגות, מרפסות בקומת קרקע הסדרת חניה פרטית, גדרות וכל אמצעי תיחום אחרים. בתחום זה רשאית הרשות המקומית לבצע עבודות ציבוריות כמו הסדרת מדרכות, ריהוט רחוב, נטיעות וכדומה.
5. תתאפשר בנייה מעבר לקו בניין קדמי בשיעור 0.5 מ' ועד 50% מרוחב החזית לכל גובהה, בכפוף לנסיגה מקו בניין קדמי בשטח זהה ובתנאים הבאים:
א. הבלטת המרפסות כאמור בסעיף הבא למטה, תהיה בהתאם לקו בניין הקדמי.
ב. תשמרנה הנסיגות בקומת קרקע ובקומת הגג מקו הבניין הקדמי על פי הוראות תכנית רובע 4.
ג. בבניין פינתי יידרש אישור מהנדס העיר.
טבלה 5 - מוצע 1
(לחץ להגדלה)
טבלה 5 - מוצע 2
(לחץ להגדלה)
מרפסות
1. עבור מרפסות הבולטות מקירות הבניין יותר שטח של עד 14 מ"ר ליחידת דיור.
2. שטח המרפסות הוא בנוסף לשטחים המרביים המותרים.
3. שטח ממוצע של כל המרפסות לא יעלה על 12 מ"ר.
4. תותר הבלטת מרפסות מעבר לקו בניין קדמי ואחורי בלא יותר מ 1.6 מ'.
5. בתחום ההכרזה אורך המרפסת בחזית הקדמית לא יעלה על 2/3 מאורך החזית.
6. במגרשים הגובלים ברצועת המתע"ן ברח' ארלוזורוב, הבלטת מרפסות עד 1.2 מ'.
7. שטח מרפסות העולה על האמור לעיל, יחושב כשטח עיקרי מסך השטחים המותרים.
8. לא יותר ניצול המרפסות למטרה אחרת. לא תותר סגירת המרפסות.
9. לא יותרו מרפסות לסירוגין.
מרתפים
1. זכויות והוראות על פי תכנית ע'1.
2. 15% משטח המגרש יותר כשטח חדיר מים. יגונן או יכוסה בחומר המאפשר החדרת מי נגר עילי.
3. במגרשים קטנים מ 500 מ"ר ניתן להותיר פחות מ 15% , בתנאי הצגת פתרונות לקליטת מי נגר עילי בתחומי המגרש.
4. במגרשים גדולים מ 500 מ"ר ומעלה, הקטנת שטח החילחול בכפוף להצגת פתרונות קליטת מי נגר עילי ובכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.
5. אם קיים בפועל ובהיתר,ערב הריסת הבניין, שימוש עיקרי במרתף שהיווה יח' עצמאית - לא מחוברת לק. קרקע, , יותר שיחזור השימוש במרתף בבניה החדשה.
6. היקף השחזור בסעיף 5 לעיל לא יעלה על השטח העיקרי הקיים בהיתר.
7. השטח בסעיף 5 לעיל + מס יח' + שימושים יהיו בהתאם למפורט בקיים היתר.
8. השטח בסעיף 5 לעיל + מס יח' + שימושים יהיו בנוסף לשטחים המותרים העל קרקעיים, לצפיפות ולשימושים המותרים בתכנית רובע 4.
9. כאלטרנטיבה לשחזור בסעיף 5 לעיל, מחוץ לאזור ההכרזה בלבד, ובתנאי שהבקשה להיתר הבנייה בסעיף 5 לעיל הוגשה עד 29.11.2015 , יותר ניוד השטח העיקרי הקבוע בהיתר, אל מעל מפלס הקרקע. זאת כפוף לרשום בסעיפים 10 - 12 הבאים:
10. שימוש במרתף העליון יהיה לחניון תת קרקעי בלבד. (הערה זו בהתייחס לסעיף 9).
11. אופן ניוד השטח יהיה לפי שיקול דעת הועדה המקומית. (הערה זו בהתייחס לסעיף 9).
12. היקף שטח הניוד לא יעלה על היקף השטח העיקרי הקיים בהיתר בסעיף 5 לעיל. (הערה זו בהתייחס לסעיף 9).
קומת קרקע
1. יותר בינוי מלא או חלקי. בחזית לרחוב תהיה רצועה מפולשת של לפחות 3 מ' מקו הבניין.
2. תתאפשר סגירת חלקית של הרצועה (בסעיף 1) במגרשים בהם אורך חזית קדמית לרחוב עולה על 30 מ'. הגבלה: אורך רצועה לא קטן מ 2/3 אורך החזית.
3. תתאפשר סגירת חלקית של הרצועה בבניין פינתי. הגבלות: אורך הרצועה המפולשת לא יפחת מ 1/2 מאורך החזיתות הקדמיות והרצועה תהיה ברצף ותכלול את פינת הבניין הפונה לקרן הרחובות.
4. בקומת קרקע יוקצו שטחים נדרשים לשרות כלל הדיירים: מבואת כניסה, שטחים טכניים, חדר מדרגות, חדר אשפה, חדר גז. השטחים ימוקמו בתחום הבניין.
5. בתחום המגרש יוקצה שטח לחניית אופניים.
6. תותר הצמדת שטחי חוץ מגוננים ליח' דיור במרווחים הצידיים והאחורי.
7. ביחידות דיור בקומת קרקע (סעיף 6 לעיל) יותרו פתחי יציאה אל הגינה שתוצמד אליהן.
8. לא תותר הצמדת שטחי חוץ במרווח הקדמי בחזית הפונה לרחוב לרבות בתחום הרצועה המפולשת.
9. חניה על פי המפורט בהמשך.
_______________________
טל סניור - אדריכל
טל סניור הוא אדריכל רשום ורשוי בעל ניסיון רב בתכנון והקמת פרוייקטים מורכבים בקנה מידה גדול, מול חברות בניה וייזום ציבוריות בארץ ובחו"ל ובעבודות תכנון עבור ומול הרשויות המקומיות.
הקים בתל אביב את משרד TSA אדריכלים. המשרד עוסק בתכנון מבני משרדים גדולים, תכנון ועיצוב בתים, מבני מגורים, פרוייקטים ציבוריים, תכנון אורבני ועיצוב פרוייקטים מיוחדים.
משרד TSA זכה בפרס ראשון בתחרות פומבית לתכנון בית הכנסת כמרחב שוויוני ובפרס ראשון בתחרות פומבית לתכנון האנדרטה לזכר ילדיי השואה.
בוגר בתי הספר לארכיטקטורה:
Architectural Association School of Architecture (AA),
Polytechnic of Central London - University of Westminster.
חבר בהתאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל.
התקבל כחבר מן המניין במוסד:
Royal Institute of British Architects .
לפני ששב לארץ עבד במשרד האדריכלים PRS-Architects בלונדון וצבר ניסיון בעבודות תכנון מורכבות של מוזיאונים ופרוייקטים ציבוריים משמעותיים.
ליצירת קשר 03-5224437
tal@ts-architects.com
_______________________________________________________
© כל הזכויות שמורות לטל סניור
