פינוי בינוי - מבוא

ת"א מבט לכיוון צפון - רובע 4 - דופן מזרחית

מאת : טל סניור

מעט אודות פינוי בינוי

במסגרת תהליך "פינוי בינוי" מפונים בניינים ישנים אשר להם תשתית מיושנת ועלולים אף להיות מסוכנים למגורים. במקום אותם בניינים, אשר רובם בעלי שלוש או ארבע קומות, והם מתפרשים על שטח גדול ומכילים מספר משפחות קטן יחסית, מקימים בניינים חדשים, ולרוב רבי קומות. כך על אותו שטח קרקע מתוכננים מספר גדול בהרבה של דירות חדשות עם סטנדרט בניה מתקדם ואיכותי. פינוי בינוי מבוצע במגוון אזורים בארץ כמו: תל אביב, בת ים, חיפה, רמת גן, גבעתיים ועוד ערים.

הרשויות במדינה מקבלות את כדאיות השיטה של פינוי בינוי כמהלך אשר מניב אספקה של דירות רבות וחדשות ללא צורך בהתפרסות לשטחים נוספים.

 

גבול תל אביב רמת גן לאורך נתיביי אילון

ביצוע פינוי בינוי

נדרשות מספר שנים, לפעמים עם מכשולים בדרך, עד להשלמת התהליך של פינוי בינוי. נדרשים: שלב של אישורים, שלב של תכנון, שלב של ביצוע ובסיומו שלב אחרון של אכלוס.

מצד האדריכל נדרש ניסיון רב בתכנון וביצוע של פרויקטים גדולים ומורכבים, הדורשים שליטה בתכניות ובתכניות מתאר, מצריכים ידע וניסיון רב, הן בתכנון בקנה מידה גדול הדורש תאום עם צוותי תכנון רבים והן בתכנון מפורט של פרוייקטים גדולים. משרד האדריכל יעזר בידע ובניסיון המקצועי הרב אשר צבר לאורך השנים כמחולל המביא להצלחת הפרוייקט.

ביצוע חפירה ודיפון לאחר הריסת המבנים הקיימים

היבטים מצד בעלי הדירות

לבעלי דירות / דיירים מומלץ, לפני חתימה על מסמך כלשהו, להתארגן ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. לנציגות יהיו סמכויות ורצוי לעשות זאת לפני חתימה על כל מסמך טרום-ההתקשרות עם יזם / קבלן. בשלב הבא, מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי, אשר ייצג את כלל בעלי הדירות. עורך הדין לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם.

קיימת משמעות רבה לבדיקת החוסן הכלכלי של היזם ולחישוב כדאיות התמורה המוצעת. הצעות יזמים, במישור הארכיטקטוני: מפרטים וספסיפיקציה של הרמה ואיכות הביצוע המוצעת בדרך כלל נבחנות על ידי האדריכל. סיוע משפטי לטובת בדיקת ההצעות - המסמכים, מתקבל מעורך דין מטעם בעלי הדירות. לאחר מכן, עם השלמת ניתוח ההצעות וכדאיות ההצעות, מתנהל משא ומתן על ידי הנציגות בסיוע עורך דין בשם כלל בעלי הדירות. 

קבלנים מבצעים

לקבלנים מבצעים הרשומים ברשם - פנקס הקבלנים יש סיווגים שונים. תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות קובעות את סיווג הקבלנים בענפים שבהם רשומים קבלנים בפנקס הקבלנים. בהתאם לתקנות ישנן חמש דרגות סיווג וכל דרגת סיווג מתייחסת להיקף הכספי המותר לקבלן לבצע בענף שבו הוא רשום באתר אחד (בבנייה למגורים גם בהיקף במ"ר). סוג 1 הוא הסיווג הנמוך ביותר וסוג 5 הוא הגבוה ביותר. 

כמו כן קובעות התקנות את התנאים לשינוי סיווג, את העילות לאי-שינוי הסיווג, את אופן הגשת הבקשה לסיווג, סיווג מיוחד ועוד.

הטבלה להלן מדגימה את סוג סיווג הקבלנים מול היקף כספי של הפרוייקט. להקל על קריאת הנתונים כאן, הטבלה ניתנת להגדלה גם באמצעות צפיה אופקית בסמרטפון.

שני סוגי קבוצות:

1. בעבודות הנדסה בנאיות למעט בבנייה למגורים - ההיקף הכספי המרבי למעט מס ערך מוסף, הוצאות בשל קרקע, מסים על הקרקע ואגרות בנייה, והכול כפי שרשאי הקבלן לבצע באתר בנייה אחד בכל אחת מקבוצות הסוג.

2. בבנייה למגורים - ההיקף הכספי המרבי כאמור בפסקה (1) או ההיקף המרבי במ"ר, לרבות שטחים ציבוריים בנויים כגון מקלטים, מחסנים, חניות מקורות, הכול כמפורט בהיתר הבנייה והכול כפי שהקבלן רשאי לבצע באתר בנייה אחד.

התנאים להעלאת הסיווג
קבלן המבקש להעלות את סיווגו נדרש להציג עבודות בהיקף הדרוש, כדלקמן.
"עבודות בהיקף הדרוש"- עבודות הנדסה בנאיות שהתקיים בהן אחד משני אלה:

1. העבודות בוצעו באתר בנייה אחד והיקפן לא פחת מ-70% מן ההיקף המרבי המותר בסוג שסווג הקבלן.

2. העבודות בוצעו בשני אתרי בנייה והתקיימו בהן כל התנאים שלהלן:
(א) היקף העבודות בשני האתרים יחד לא פחת מ-100% מן ההיקף המרבי המותר בסוג שסווג הקבלן.
(ב) היקף העבודות בכל אחד מהאתרים בנפרד לא פחת מ-40% מן ההיקף המרבי המותר בסוג שסווג הקבלן.
(ג) היתה חפיפה בתקופות העבודה בשני האתרים בשיעור של 50% ממשכי הביצוע של העבודות בפועל בכל אחד מהאתרים.

יודגש, שנדרש וחשוב כי הקבלן המבצע את העבודות יהיה בעל סיווג מתאים לפרוייקט אשר יבוצע.

הכנת מבנה יסוד - רפסודה למנוף בבניין מגורים בן  10 קומות

_______________________

טל סניור - אדריכל

טל סניור הוא אדריכל רשום ורשוי בעל ניסיון רב בתכנון והקמת פרוייקטים מורכבים בקנה מידה גדול, מול חברות בניה וייזום ציבוריות בארץ ובחו"ל ובעבודות תכנון עבור ומול הרשויות המקומיות.

הקים בתל אביב את משרד TSA אדריכלים. המשרד עוסק בתכנון מבני משרדים גדולים, תכנון ועיצוב בתים, מבני מגורים, פרוייקטים ציבוריים, תכנון אורבני ועיצוב פרוייקטים מיוחדים.

משרד TSA זכה בפרס ראשון בתחרות פומבית לתכנון בית הכנסת כמרחב שוויוני ובפרס ראשון בתחרות פומבית לתכנון האנדרטה לזכר ילדיי השואה.

בוגר בתי הספר לארכיטקטורה:

Architectural Association School of Architecture (AA),

Polytechnic of Central London - University of Westminster.

 

חבר בהתאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל.

התקבל כחבר מן המניין במוסד:

Royal Institute of British Architects .

לפני ששב לארץ עבד במשרד האדריכלים   PRS-Architects   בלונדון וצבר ניסיון בעבודות תכנון מורכבות של מוזיאונים ופרוייקטים ציבוריים משמעותיים. 

ליצירת קשר  03-5224437 

tal@ts-architects.com

אתר  :www.ts-architects.com

_______________________________________________________

© כל הזכויות שמורות לטל סניור