תמ"א 38 - גרסאות ופרספקטיבה
מאת : טל סניור
בפסקאות הבאות אציג את ההבדלים בין שלוש הנוסחים של תמ"א 38 ולבסוף אפרט יותר לעומק את הנוסח האחרון המאושר.
תמ"א 38 / 1
היא עסקת מכר של זכויות במקרקעין שבה היזם מקבל זכויות לבניית דירות חדשות. בעלי הדירות הקיימות מקבלים שיפוץ הבניין, חיזוקו, וככל שניתן תוספת של ממ"ד (מרחב מוגן) ולפעמים גם תוספת שטחים נוספים ומרפסת לדירה הקיימת. בעלי הדירות לא משקיעים בעצמם את ההון הדרוש לבניה או השיפוץ. כל העלויות חלות על היזם בלבד.
הוספת קומות חדשות בבניין קיים
תמ"א 38 / 1 - הידועה גם בשם "תמ"א חיזוק", היא שיפוץ בניין קיים ישן לצורך חיזוקו. בתמ"א 38 / 1 לא הורסים את הבניין, אלא מחזקים אותו כנגד רעידות אדמה וכנגד טילים. מבוצע חיזוק של יסודות הבניין, הוספת ממ"דים לכל דירה ומיגון המבנה ושיפוץ כללי של המבנה.
תמ"א 38 / 2
היא עסקת מכר של זכויות במקרקעין שבה היזם מקבל זכויות לבניית דירות חדשות, ובעלי הדירות הקיימות מקבלים דירות חדשות בבניין חדש. בעלי הדירות לא משקיעים בעצמם את ההון הדרוש לבניה או לשיפוץ. כל העלויות חלות על היזם בלבד.
תמ"א 38 / 2 - אשר נקראת גם "תמ"א הריסה", היא תהליך של הקמת מבנה חדש במקום הבניין הישן. במהלך תמ"א 38 / 2 הורסים את הבניין הקיים לגמריי ובונים במקומו בניין חדש מהיסוד, על פי תקנות התכנון והבנייה החדשים. יודגש כי ניתן לבצע תמ"א 38 / 2 גם רק עבור בניין בודד. לעומת זאת, הליך "פינוי בינוי", מתאפשר רק למספר גדול של בניינים ודירות.
בתמ"א 38 / 2 - הריסה, קיים יתרון כאשר מתוכנן ונבנה בניין חדש מהיסוד וניתן לתכנן ולעצב את המבנה ואת כל הפונקציות שבו מהשלב הראשון. כך ניתן לשלב בבנין החדש מערכות ארכיטקטוניות מתקדמות כמעט בכל אחד מהאלמנטים המרכיבים את הבניין, מקירות "חכמים", מערכות הצללה מתקדמות, תכנון בר קיימא ("בנין ירוק"), מעליות מהירות וחדריי מדרגות מעוצבים ונוחים לשימוש, הנותנים לדיירי בניין המגורים איכויות וחוויית שימוש יום יומי אשר קשה או לפעמים בלתי אפשרי לחלוטין לקבל בבניינים קיימים ישנים העוברים שידרוג. אין צורך להתאים את התכנון והעיצוב לאילוצים העיצוביים והפונקציונליים הרבים של מבנה קיים, כפי שנדרש בתמ"א 38 / 1.
תמ"א 38 / 3 / א'
תמ"א מ"א 38 / 3 / א' היא הנוסח המאושר האחרון להריסה והקמת מבנה חדש ולהלן עקרונותיו :
א. תוספת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 מתווספות לזכויות הבניה מכוח התב"ע החלה במקום.
ב. תוספת תמריצים מכוח התמ"א: לכל דירה יש להוסיף 13 מ"ר שטח עיקרי ובנוסף 12 מ"ר עבור ממ"ד.
ג. תוספת שטח בניה של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות - אם הבניין הקיים הטעון חיזוק הוא בן קומה אחת.
ד. תוספת שטח בניה של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות - אם הבניין הקיים הטעון חיזוק הוא בן שתי קומות.
ה. תוספת שטח בניה של 3 קומות טיפוסיות מורחבות - אם הבניין הקיים הטעון חיזוק הוא בן שלוש קומות.
ו. תוספת שטח בניה של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות - אם הבניין הקיים הטעון חיזוק הוא בן ארבע קומות או יותר.
הערות ביחס לזכויות הבניה במסגרת תמ"א 38 / 3 / א' :
1. קומה בתת קרקע לא תבוא במניין הקומות הקיימות בבנין הטעון חיזוק.
2. קומה חלקית על הגג ששטחה פחות מ - 50% משטח קומה טיפוסית לא תבוא במניין הקומות הקיימות כאמור.
3. קומה מפולשת לא תבוא במניין הקומות הקיימות כאמור, אלא אם כן השטח הבנוי המשולב בה הוא לפחות 50% משטח קומה טיפוסית. לא יראו בשטח מקורה בקומה המפולשת כשטח בנוי כאמור, אלא אם אם כן הוא סגור בשלוש קירות לפחות.
4. "קומה טיפוסית מורחבת" - היא קומה טיפוסית בבנין הטעון חיזוק, לאחר הרחבתה ב-13 מ"ר לכל דירה שבנויה בה כדין. שטחה של קומה טיפוסית יכלול שטחי שירות ושטח מרפסות מקורות שבה. לשטח הקומה יש להוסיף ממ"ד בשטח 12 מ"ר לכל דירה חדשה שתיבנה.
5. בשטחי הבניה גם תוספת שטחי בניה בתת קרקע למטרות חניה, שטחי שירות טכניים ושטחים למחסנים - עד 6 מ"ר לכל יחידת דיור שתבנה, והכל בשיעור שלא יעלה על פי 3 משטח המגרש.
הקלות כלכליות במסגרת תמ"א 38
על בעלי דירות בדרך כלל חלים התשלומים של מס שבח, מע"מ בגין זכויות בניה והיטל השבחה. בהסכמי תמ"א 38 / 2 החוק פטר את בעלי הדירות מהנשיאה בהם, אבל לא באופן מוחלט. אם בכל זאת קמה חבות, היזם, לפעמים, נוטל על עצמו תשלומים אלה.
התשלומים הנ"ל משמעותיים מאוד ובעלי משקל רב במסגרת הריסה ובניה.
הנ"ל נכתב בהסתייגות וכפוף להתיעצות בעלי הדירות הספציפיות עם שמאי מקרקעין.
ערך מוסף ארכיטקטוני ביחס לתמ"א 38
ערך מוסף ארכיטקטוני נוצר כאשר במסגרת תמ"א 38 לעיתים המבנה הפיזי של הסביבה, ההקשרים הפונקציונליים, הרגולציה התכנונית וההקשרים התרבותיים/מסחריים של הרובע, מאפשרים ומסייעים לנו האדריכלים להביא לפיתוח אורבני חדש בעל איכויות הנרכשות במרחב ומתעבות לאורך ציר הזמן. פיתוח אורבני נוצר אף באמצעות המשתמש המזדמן, הדייר, התושב והתודעה של אלה המהווים חלק חשוב, כלי פעיל במשחק המחולל שינוי ופיתוח אורבני. הטיפול הארכיטקטוני בפיתוח הסביבה הקרובה לבניין חדש באזור המוגדר כגבול, במפגשים של שימושי קרקע שונים, משדרג את המקום לאיכותי ומפותח יותר וכך מושך את הציבור אליו מאזורים אחרים בעיר.
במקביל מחולל שינוי, חידוש ופיתוח ברובע העיר ונותן ערך מוסף לדיירי הבניין, לעירוניות של הרחוב ולחלקים הגובלים עם החלקה של הפרוייקט בקונטקסט הרחב של רובע עיר משודרג. ניתן לאמת ולבסס את הדברים ואת ההצלחה על מודלים שונים, מורכבים יותר, לעיתים פשוטים יותר, אשר הוכיחו את עצמם בערים רבות בעיקר במערב אירופה.
בעיר בורדו, עיר היין בדרום מערב צרפת השוכנת סמוך לחופי האוקיינוס האטלנטי, האורבניסטיקה של העיר פותחה ועוצבה בעידון רב בשני העשורים האחרונים, עם רגש, תוך כדי גלישה חיובית של ממש עד לשפת הנהר העובר באזור הכניסה המזרחית לעיר. הפרומנדה, אף שאינה נמצאת במרכז הפיזי של העיר, היא לב הפעילות העירונית בעודה עוטפת בדינמיות את הנהר ממערב. ביקרתי בעיר בורדו בשנת 2010 לאחר יישום התכנון החדש והחוויה מרגשת.
בעיר לונדון, יושם פיתוח ארכיטקטוני סביבתי בין רובעים שכנים. בלונדון, עיר אשר אין לה מרכז פיזי אחד, יושם שינוי עיצובי ופונקציונלי משמעותי ורחב בחמש עשרה השנים האחרונות. העיר אינה אותה העיר משנות ה80 וזאת, ניתן לומר בביטחון, הודות לפיתוח אשר לפעמים יראה בחלקו מינורי.
עם זאת, זהו פיתוח של הסביבה העירונית אשר נעשה באופן חכם ובנקודות אסתרטגיות. ניתן לחוות את השינוי והתשואה העירונית אשר חלה עבור תושבי הרובע בעיקר במזרחה של העיר לונדון ובאזור הפיננסי בה הסביבה והמפגש של השטח הציבורי הפתוח עם מבנים היסטוריים וחדשים משמש כמכשיר מניפולטיבי חיובי ליצירת סביבה חדשה, שוקקת חיים ביום ובלילה וכמקום בעל משיכה מסחרית ותרבותית כאחד.
_______________________
